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En France, le droit de construire est soumis à autorisation. Les projets doivent respecter les dispositions du Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.) et du code de l’urbanisme. Ce droit de construire est attaché au sol , non au demandeur. Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.

Conditions préalables

Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même si elle ne comporte pas de fondations, doit au préalable obtenir un permis de construire.

Les projets doivent respecter les dispositions du Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.) et du code de l’urbanisme.

Ce droit de construire est attaché au sol, non au demandeur.

Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Il revient donc au demandeur de vérifier au préalable si son projet respecte les règles du code civil ou d’éventuelles servitudes de droit privé ayant fait l'objet d'une convention privée antérieure, ainsi que les problèmes de vue, d’ensoleillement, les accords de mitoyenneté, les servitudes de passage et non altius-tollendi , qui peuvent s’appliquer à un terrain et être mentionnés sur l’acte de propriété (cf code civil).

Pour être autorisé, tout projet de construction doit être compatible avec le caractère de la zone du P.L.U. et les 14 articles y afférant.
 
A la demande, le service peut fournir une fiche de renseignements d’urbanisme qui indique les règlements applicables au terrain concerné. Cette fiche, qui n'est pas un certificat d’urbanisme, est habituellement utilisée pour la cession ou l'acquisition d'un bien

Il est donc nécessaire de vérifier précisément le zonage du terrain, en particulier lorsqu'il est situé en bordure de zone.

Cas concernés

On doit obtenir un permis de construire dans les cas suivants : 

        . toute construction, même ne comportant pas de fondations, et vérandas de plus de 20 m² de SHOB 
        . les piscines couvertes si la couverture fait plus de 1,80 m de hauteur 
        . les pylônes dont les seuils sont supérieurs à 12 m (sauf pour les services publics TELECOM et TELED) 
        . les murs de plus de 2 m de hauteur 
        . les changements de destination en cas de modification de façades ou de modifications sur la structure porteuse du bâtiment 
        . les modifications de volumes si la SHOB créée est supérieure à 20 m²

Panneau de permis de construire

La mise en place sur le chantier du panneau de permis construire ou sera réalisé la construction est obligatoire pour respecter le délai de recours
Il doit être stipulé sur le panneau de permis de construire le règlement sur la procédure d'un éventuel recours:
        . Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau. (article R.600-recours administratif ou tout recours contentieux du code de l'urbanisme).                                                                                                                                                   . Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au benéficaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (article R.600-1 du code de l'urbanisme).

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(Permis construire - Changement de destination - Construction - Plan local d'urbanisme - PLU - Panneau de permis de construire...)

Constitution du dossier
La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire :
    • Cerfa n°13406*01 (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes). Ce formulaire doit être utilisé pour les projets de construction d'une nouvelle maison individuelle d'habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante. Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire,
    • ou Cerfa n°13409*01 (demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions). Ce formulaire de demande doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d'aménagement autres que la construction d'une maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes. Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire.

Pièces à fournir
Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :
    • un plan de situation du terrain,
    • un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier,
    • un plan de coupe du terrain et de la construction,
    • une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
    • un plan des façades et des toitures,
    • une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.
La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France.

Dépôt du dossier
Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Affichage du dossier
La demande de permis de construire fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier.

Délai d'instruction
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d'instruction du dossier.
Elle dispose d'un délai :
    • de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.
    • ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l'intéressé a accepté ce mode de transmission) s'il est incomplet. Dans ce cas, l'intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.
Ce n'est qu'une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l'administration
Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique.
L'arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l'administration sont motivées.
En l'absence de réponse de l'administration à l'issue du délai d'instruction de 2 mois, l'intéressé bénéficie en principe d'un permis de construire tacite. L'administration a alors 2 mois à compter de l'obtention du permis tacite, pour faire savoir à l'intéressé les éventuelles contributions financières qu'il aura éventuellement à supporter.

Recours contre le refus d'obtention d'un permis de construire
Lorsqu'un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à l'autorité qui a pris l'acte (en général le maire) de revoir sa position.
Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si cette tentative amiable échoue, le demandeur peut s'adresser au président du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain pour solliciter l'annulation du refus de permis de construire.
Le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.
La requête du demandeur doit exposer clairement les raisons qui permettent de justifier son droit à l'obtention du permis de construire.
Si l'intéressé obtient gain de cause, l'administration doit alors à nouveau se prononcer sur la demande de permis de construire.

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